In this article:
Se sabe que el proceso de compra de una vivienda es estresante. De hecho, en una encuesta realizada por Homes.com en 2018, el 44 % de los encuestados afirmaron haberse sentido nerviosos durante todo el proceso cuando compraron una vivienda por primera vez. Existen muchos requisitos financieros que pueden disuadir a los posibles compradores de animarse a dar el salto, desde asegurarse de que su puntaje de crédito sea lo suficientemente alto hasta ahorrar un pago inicial adecuado.
A pesar del estrés que puede suponer la compra de una vivienda, el endeudamiento hipotecario en los EE. UU. alcanzó máximos históricos en 2020. Además, el puntaje FICO® Score☉ ☉ promedio entre los titulares de hipotecas va en aumento, según datos de Experian. Los consumidores estadounidenses sí están comprando viviendas, a pesar de todos los obstáculos percibidos.
Sin embargo, algunas de esas percepciones son solo eso: impresiones que no se basan necesariamente en la realidad. Saber qué esperar y cómo afrontar los posibles obstáculos puede reducir su estrés, especialmente si es la primera vez que compra una vivienda. Analicemos algunos mitos más comunes sobre la compra de una vivienda que pueden estar obstaculizando el proceso.
Mito n.º 1: Tengo demasiadas deudas
Antes de que un prestamista hipotecario dé su visto bueno, querrá asegurarse de que su presupuesto mensual pueda absorber fácilmente el pago de su nueva hipoteca. Para determinar esto, se basa en lo que se denomina su relación deuda-ingresos (debt-to-income, DTI). La relación DTI es un indicador de la proporción de los ingresos mensuales que se destina al pago de deudas, como préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito, préstamos personales y préstamos para automóviles.
Puede que algunos posibles compradores de vivienda teman tener demasiadas deudas como para calificar para una hipoteca, pero su deuda por sí sola no es el detalle más importante: lo que importa es cómo se relaciona con sus ingresos. Si sus ingresos mensuales le permiten pagar fácilmente sus deudas y le sobra bastante dinero, un monto de deuda elevado puede no ser un problema. Ahí es donde entra en juego la DTI.
Para calcular su DTI, sume todos los pagos de deuda mensuales y divida el total por sus ingresos brutos mensuales antes de impuestos (no su sueldo neto). Multiplique ese número final por 100 para ver su relación de DTI expresada como porcentaje. Si es inferior al 43 %, puede ser lo suficientemente baja como para calificar para una hipoteca, aunque algunos prestamistas prefieren una relación de DTI tan baja como el 36 %. Si su relación de DTI alcanza el 43 %, considere la posibilidad de pagar tarjetas de crédito u otras deudas para ayudarle a calificar.
Mito n.º 2: No gano suficiente dinero
La regla general para la mayoría de los préstamos hipotecarios convencionales es que debe mantener sus nuevos gastos mensuales de vivienda por debajo del 28 % de sus ingresos brutos mensuales. Esto incluye el capital y los intereses mensuales del préstamo, más impuestos sobre la propiedad, seguro para propietarios de viviendas y seguro hipotecario, si es necesario. Por ejemplo, si usted y su cónyuge ganan cada uno $6,000 por mes (antes de impuestos) y solicitan una hipoteca juntos, es probable que el pago mensual deba ser inferior a $3,360 para calificar.
Sin embargo, tenga en cuenta que su pago inicial también será un factor importante. Si ha ahorrado durante varios años y tiene un pago inicial considerable, eso reducirá el tamaño de la hipoteca que necesita, así como su pago mensual. Esto puede ayudarle a mantenerse por debajo del límite del 28 %.
Conseguir la aprobación previa de una hipoteca puede ser un excelente primer paso para usted, como comprador de vivienda, ya que eso puede ayudar a determinar lo que tendría que pagar realmente. Si obtiene la aprobación previa, recibirá una carta en la que se indicará la cantidad de dinero que puede pedir prestada para comprar una vivienda. No es una garantía, ya que igual tendrá que completar una solicitud de hipoteca formal, pero puede ayudarle a determinar su presupuesto para que solo vea las viviendas que están dentro de su rango de precios.
Mito n.º 3: Mi puntaje de crédito es demasiado bajo
Es de esperar que los prestamistas hipotecarios consulten su informe de crédito durante el proceso de solicitud.
Sus solicitudes de crédito recientes, el historial de pagos, el uso de crédito y cualquier cuenta en mora que pueda tener influirán en su decisión de concederle el préstamo o no. También se centrarán en su puntaje FICO® Score. En términos generales, un puntaje FICO® Score más alto permite acceder a tasas de interés más bajas y mejores términos de préstamo.
Aun así, no necesita tener un crédito perfecto para calificar para una hipoteca. Recuerde que los prestamistas analizan su situación financiera general, no solo su puntaje de crédito. Esto incluye las deudas, los ingresos, los activos, el monto del pago inicial y el monto del préstamo.
No existe una calificación crediticia mínima establecida para obtener una hipoteca porque cada prestamista es diferente. El tipo de préstamo que solicita también desempeña un papel importante. El puntaje FICO® Score mínimo para una hipoteca convencional generalmente ronda los 620; sin embargo, algunos préstamos respaldados por el gobierno tienen requisitos de puntaje de crédito más bajos.
| Requisitos mínimos de puntaje FICO® Score según el tipo de hipoteca | |
|---|---|
| Tipo de hipoteca | Puntaje FICO® Score mínimo |
| Préstamo convencional | 620, aunque algunos prestamistas requieren 660 o más |
| Préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) | 500 con un pago inicial del 10 %; 580 con un pago inicial del 3.5 % o más |
| Préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) | No hay un mínimo establecido, pero los prestamistas generalmente requieren un puntaje FICO® Score de 620 o más |
| Préstamo del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) | No hay un mínimo establecido, pero los prestamistas generalmente requieren un puntaje FICO® Score de 640 o más |
| Préstamo Freddie Mac Home Possible | 660, aunque algunos prestatarios que no tienen un puntaje de crédito utilizable también pueden ser considerados |
Independientemente del tipo de préstamo, siempre es conveniente mejorar su crédito tanto como sea posible antes de intentar obtener una hipoteca. Esto puede aumentar sus probabilidades de obtener la aprobación con las mejores tasas y los mejores términos, lo que, a su vez, podría permitirle ahorrar miles de dólares durante la vigencia del préstamo. En algunos casos, tomarse unos meses para pagar la deuda de su tarjeta de crédito puede ser suficiente para aumentar su puntaje y ayudarle a calificar para una hipoteca más asequible.
Mito n.º 4: No tengo suficiente dinero para un pago inicial
Uno de los mitos más grandes a la hora de comprar una vivienda es que debe contar con un pago inicial del 20 %. Si tiene un buen crédito y una fuente de ingresos confiable, podría calificar para un préstamo convencional con un pago inicial de tan solo el 3 %. De manera similar, los prestatarios que reúnan los requisitos pueden solicitar un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) con un pago inicial de tan solo el 3.5 %. Los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (Veteran Affairs, VA) y del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (U.S. Department of Agriculture, USDA) no requieren ningún pago inicial.
Tenga en cuenta que es probable que deba pagar un seguro hipotecario privado (private mortgage insurance, PMI) hasta que haya adquirido el 20 % del capital inmobiliario, lo que aumentará el pago mensual de la hipoteca. Con un préstamo convencional, el PMI puede costar entre el 0.5 % y el 2 % del monto total del préstamo. Los préstamos de la FHA cobran una prima anticipada del 1.75 %, más una prima anual de entre el 0.45 % y el 1.05 % que se desglosa y se paga mensualmente.
Mito n.º 5: Los gastos de cierre serán enormes
Es fácil que los posibles compradores de vivienda se sientan abrumados por todos los gastos que conlleva una hipoteca. Los gastos de cierre varían de un prestamista a otro, pero suelen incluir cargos como el cargo de tasación, el cargo por inspección de vivienda, el cargo por emisión de préstamo y el cargo por solicitud, entre otros. También es posible que deba pagar los cargos relacionados con la preparación de documentos, la obtención del seguro del título y la comprobación de su crédito.
En general, los gastos de cierre suponen entre el 2 % y el 5 % del precio de venta de la vivienda. Se pagan al final (en la "mesa de cierre") al firmar todos los documentos finales de venta de la vivienda. Destinar un 5 % solo para los gastos puede parecerle impresionantemente caro, pero es posible que ese no sea el total real. Para estar seguro, lo mejor es ahorrar esa cantidad junto con su pago inicial, si es posible. Si al final gasta menos, piense que puede destinar ese dinero que le sobró a otras metas financieras.
En resumen
Si bien comprar una vivienda es, sin duda, un gran paso financiero, también es un objetivo que puede ser más alcanzable de lo que cree. Cuanto más sólido sea su crédito, mejores serán sus probabilidades de obtener la aprobación. Puede consultar su informe de crédito y su puntaje de crédito de manera gratuita con Experian para que no haya sorpresas cuando decida completar una solicitud de hipoteca.